Informationen für Bauträger und ihre Kunden

Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernimmt, kann ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein. Der Bundesgerichtshof hat einen Fall beurteilt, in dem der Kläger Schadensersatz aus einem mit dem Beklagten (Bauträger) geschlossenen Bauträgervertrag verlangte. Der Kläger erwarb mit notariellem Vertrag eine aus zwei Etagen bestehende, von dem Bauträger noch zu errichtende Dachgeschosswohnung. In dem von dem Bauträger herausgegebenen Verkaufsprospekt bewarb dieser die Wohnung als „Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung“. In der Grundrisszeichnung der oberen Etage (Spitzboden) waren ein Doppelbett mit Nachtschränkchen und weiteres Mobiliar dargestellt. Die Wohnung wurde vom Kläger abgenommen und durch die Beklagte (Bauträger) für den Kläger vermietet. Später untersagte dann das Bauaufsichtsamt die Nutzung der oberen Etage zu Wohnzwecken und erlaubte lediglich eine Nutzung als Abstellraum. In dem vom Kläger mit dem Bauträger geschlossenen Bauträgervertrag selbst war nichts betreffend die Nutzbarkeit des Spitzbodens vereinbart worden. Das OLG Düsseldorf als Berufungsgericht hat die vom Bauträger erbrachte Werkleistung als fehlerhaft angenommen. Es hat erklärt, zu den Zustandsmerkmalen, welche die Wohnung habe aufweisen sollen, habe auch gehört, dass der Raum im Spitzboden zulässigerweise als Wohnung genutzt werden könne. Dem stehe nicht entgegen, dass die bauordnungsrechtlich unbedenkliche Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken in der eigentlichen Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden habe. Eine Beschaffenheitsvereinbarung könne sich nicht nur aus der Verkaufsurkunde selbst, sondern auch aus sonstigen Umständen ergeben, sofern diese bei Vertragsschluss noch fortwirkten. Für die Bestimmung des Vertragsinhalts könne sogar die nur einseitige Vorstellung einer Vertragspartei von Bedeutung sein, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkenne und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließe. Die Vorstellungen des Erwerbers über die zulässige uneingeschränkte Nutzbarkeit des Spitzbodens zu Wohnzwecken seien Vertragsinhalt geworden. Aus dem vom Bauträger herausgegebenen Prospekt ergebe sich nämlich, dass der Bauträger eine Maisonette-Wohnung, also eine zweigeschossige Wohnung, „im Ausbau“ angeboten habe. Da im Prospekt Mobiliar eingezeichnet gewesen sei, sei der Eindruck entstanden, dass der Raum als Schlafzimmer und damit zu Wohnzwecken nutzbar sei. Im Übrigen sei auch in dem dem Kläger überlassenen Berechnungsbeispiel des Wirtschaftsprüfers eine Wohnfläche von 42 qm angegeben. Unter Abzug des Spitzbodens weise die Wohnung lediglich eine Wohnfläche von rund 34,68 qm auf. Der BGH hat in seinem Urteil vom 25.10.2007 – VII ZR 205/06 – diese vom OLG Düsseldorf vertretene Rechtsauffassung bestätigt. Er hat festgestellt, dass das OLG Düsseldorf bei der Beurteilung der vom Bauträger geschuldeten werkvertraglichen Leistungen zu Recht dem Prospekt des Bauträgers wesentliche Bedeutung beigemessen hat. Obwohl – so der BGH – im notariellen Vertrag selbst nur auf eine Beschreibung verwiesen worden sei, in welcher der Spitzboden ebenso wie in der Wohnflächenberechnung des Architekten als „Abstellraum“ (Spitzboden) bezeichnet worden sei, stehe dieses dem vom OLG Düsseldorf gefundenen Ergebnis nicht entgegen. Der Anspruch des Klägers gegenüber dem Bauträger war im konkreten Fall auch noch nicht verjährt. Für vor dem 01.01.2002 entstandene Ansprüche galt noch eine 30-jährige Verjährungsfrist. Nach dem 01.01.2002 gilt nunmehr – auch für die vor dem 01.01.2002 entstandenen Ansprüche – eine dreijährige Verjährungsfrist. Diese beginnt aber erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger (Gegner des Bauträgers) von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Da der Kunde eines Bauträgers regelmäßig erst dann Kenntnis von entsprechenden Sachverhalten erlangt, wenn er Maßnahmen der zuständigen Bauordnungsbehörde ausgesetzt ist, beginnt die Frist, innerhalb der der Kunde des Bauträgers Ansprüche gegenüber diesem zum Zwecke der Hemmung der Verjährung geltend machen muss, auch immer erst dann. Dieser Zeitpunkt kann aber noch weit nach Abnahme der entsprechenden Werkleistung durch den Kunden liegen. Jeder Bauträger wird hiernach zukünftig nicht nur darauf achten müssen, dass er die von ihm für seinen Kunden zu erbringende Werkleistung im abzuschließenden Grundstückskaufvertrag/Werkvertrag genauestens beschreibt. Er wird darüber hinaus auch sicherstellen müssen, dass die Angaben im Prospekt nicht von den von ihm später tatsächlich erbrachten Leistungen (und den im Vertrag beschriebenen Leistungen) abweichen. Sollen im Vertrag vom Prospekt abweichende Leistungen vereinbart werden, sollte sicherheitshalber ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass diese Leistungen von den im Prospekt dargestellten Leistungen abweichen. Haftet die Baugenehmigungsbehörde wegen rechtswidriger Versagung einer Baugenehmigung dem Bauträger auch für diejenigen Schäden, die diesem dadurch entstehen, dass der mit seinem Kunden bereits geschlossene Vertrag wegen nicht erteilter Genehmigung "platzt?" Der Bauträger hatte an seinen Kunden mit Grundstückskaufvertrag/Werkvertrag eine Wohnungseigentumsanlage veräußert und sich zur Herstellung des Bauwerks innerhalb einer bestimmten Frist verpflichtet. Erst nach Abschluss des Vertrages beantragte der Bauträger die erforderliche Baugenehmigung, deren Erteilung er als unproblematisch betrachtete. Die Baugenehmigungsbehörde lehnte die Erteilung der Baugenehmigung ab. Ein Widerspruch des Bauträgers blieb erfolglos. Auf die daraufhin vom Bauträger erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht die Baugenehmigungsbehörde verpflichtet, dem Bauträger die begehrte Baugenehmigung zu erteilen. Die Fertigstellungsfrist, die der Bauträger mit seinem Kunden vereinbart hatte, war zwischenzeitlich längst verstrichen. Der Bauträger musste seinem Kunden deshalb ein anderes Objekt anbieten. Das Objekt, für das der Bauträger die Erteilung einer Baugenehmigung begehrt hatte, musste er zu einem erheblich geringeren Preis als mit seinem Kunden in dem mit diesem geschlossenen Vertrag vereinbart worden war, an einen anderen verkaufen. Der Bauträger forderte nun von der Baugenehmigungsbehörde die Zahlung entsprechenden Schadenersatzes. Die Baugenehmigungsbehörde lehnte dieses ab. Sie vertrat die Auffassung, dass „bei normativer Betrachtung“ der vom Bauträger geltend gemachte Schaden mit der Versagung der Baugenehmigung in keinem ursächlichen Zusammenhang stehe. Diese Auffassung teilte der Bundesgerichtshof nicht. In seinem Urteil vom 25.10.2007 – III ZR 62/07 – hat er festgestellt, dass das in Rede stehende Interesse des Bauträgers, sein Grundstück im Rahmen der Rechtsordnung baulich zu nutzen und zu veräußern, in den Kernbereich des durch Art. 14 GG geschützten Grundeigentums und somit in den sachlichen Schutzbereich der von der Bauaufsichtsbehörde bei der Entscheidung über die Baugenehmigung zu wahrenden Amtspflichten falle. Werde die bauliche Nutzung oder die Veräußerung durch die Versagung einer Baugenehmigung rechtswidrig – und schuldhaft – vereitelt, so ist ein dadurch verursachter Schaden im Rahmen der Amts- und Staatshaftung zu ersetzen. Schutzwürdig ist insoweit bereits das Vertrauen des Eigentümers oder Bauherrn auf die objektive Rechtslage. Der Bauträger braucht deshalb nicht mit einem amtspflichtwidrigen Verhalten der Bauaufsichtsbehörde zu rechnen. Ihm obliegt es daher auch nicht, sich bei den Vertragsverhandlungen mit etwaigen Erwerbsinteressenten durch salvatorische Klauseln – etwa in dem Sinne, dass der betreffende Vertrag erst mit der Erteilung der Baugenehmigung wirksam wird – gegen die Folgen etwaiger Pflichtverletzungen der Bauaufsichtsbehörde abzusichern. Das Scheitern des ursprünglichen Verkaufs und der nach der Darstellung des Bauträgers hier notwendige Abschluss eines so genannten „Deckungsgeschäftes“ fielen grundsätzlich in den Risikobereich der Baugenehmigungsbehörde. Es sei auch nicht erforderlich gewesen, dass der Bauträger vor Abschluss des Ursprungsvertrages sich durch eine Bauvoranfrage über die Zulässigkeit des Vorhabens habe absichern müssen. Wenn ein Bauvorhaben auf einem konkreten Grundstück hiernach bauplanungsrechtlich und bauordnungsrechtlich zulässig ist, darf der Bauträger mit seinem Kunden auch bereits einen unbedingten Vertrag schließen. Wird dann von der Baugenehmigungsbehörde die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt, haftet diese dem Bauträger für die Schäden, die ihm aus der rechtswidrigen Versagung der beantragten Baugenehmigung entstehen. Selbstverständlich sollte vor Abschluss eines unbedingten Vertrages mit einem Kunden jeder Bauträger die Bebaubarkeit des Grundstücks – ggf. durch Beantragung eines Bauvorbescheids – prüfen oder aber eben nur einen bedingten Vertrag abschließen. Die Baugenehmigungsbehörde haftet dem Bauträger natürlich nicht für diejenigen Schäden, die diesem entstehen, wenn die beantragte Baugenehmigung rechtmäßig versagt wird. Pinneberg, den 20. Februar 2008 Gerd Nedderhut – Rechtsanwalt und Notar in Pinneberg Zurück