Bauen ohne (neues) Bauland

Oder: Bauen in zweiter Bautiefe In unseren Regionen sind Grundstückspreise von € 200,00 pro qm (und mehr) keine Seltenheit. Wer sich sein Eigenheim errichten will, benötigt deshalb erst einmal mindestens € 100.000,00 für Grund und Boden, bevor überhaupt an den ersten Spatenstich zu denken ist. Gibt es keine billigere Lösung?Die Antwort lautet in vielen Fällen eindeutig "ja", wenn nämlich die Eltern oder Großeltern bereits ein bebautes Grundstück besitzen und bereit sind, den bislang großzügig als Garten genutzten Teil kostenlos oder jedenfalls deutlich unterhalb des Marktpreises abzugeben. Das Schlüsselwort lautet: Bebauung in zweiter Bautiefe oder auch Hinterlandbebauung. Und das hören nun die Bauaufsichtsbehörden in der Regel gar nicht gerne, denn aus Behördensicht findet in solchen Fällen eine "unerwünschte Verdichtung der Baumasse" mit einer angeblich "erheblichen Verschlechterung der städtebaulichen Situation" statt. Natürlich kann nicht jedermann in seinem Garten ohne weiteres ein zweites Wohngebäude errichten. Aber es gibt zahlreiche Grundstückssituationen im sogenannten Innenbereich (also dem nicht durch einen Bebauungsplan gekennzeichneten Bereich), die eine derartige Hinterlandbebauung ermöglichen. Das Bundesverwaltungsgericht betont seit Jahrzehnten in ständiger Rechtsprechung, es gebe keinen allgemeinen Grundsatz , dass eine derartige Bebauung städtebaulich unerwünscht sei. Dieses Argument der Bauaufsichtsbehörden zieht also nicht, denn eine Gemeinde hat es ohne weiteres selbst in der Hand, durch ihre Bauleitplanung diese angeblich unerwünschte Bebauung zu verhindern. Maßgeblich ist deshalb allein, ob sich das geplante Vorhaben gemäß § 34 BauGB hinsichtlich der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Dabei spielt insbesondere die in der Nachbarschaft bereits vorhandenen Bebauung eine entscheidende Rolle. Nun wird es allerdings regelmäßig nicht der Fall sein, dass sich auf den Nachbargrundstücken in zweiter Bautiefe bereits Wohnhäuser befinden. Denn in einem solchen Falle wäre die Bebauung des Grundstücks in entsprechender Weise absolut problemlos. Häufig findet man aber auf den Nachbargrundstücken zwar keine Wohnhäuser, wohl aber andere bauliche Anlagen vor, die anders als sog. Nebengebäude (wie Garagen, Carports oder kleine Schuppen zu Abstellzwecken) den Charakter von sog. Hauptgebäuden haben. Sind derartige Hauptgebäude vorhanden, ist es unerheblich, dass diese nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Auch eine Lagerhalle, ein kleines Bürogebäude, eine größere Gartenlaube oder das ehemals einem Gewerbebetrieb dienende, jetzt aber leerstehende Gebäude sind beispielsweise geeignet, die dem rückwärtigen Gartenbereich zugeschriebene Erholungsfunktion einzuschränken. Das Bundesverwaltungsgericht hat in einer weitgehend unbekannt gebliebenen Entscheidung vom November 1997 klargestellt, dass beim Vorhandensein derartiger Hauptgebäude in der näheren Umgebung deren Nutzungsart unerheblich ist und einem Bauwilligen deshalb nicht entgegengehalten werden kann, mit dem von ihm beabsichtigten Vorhaben werde erstmalig eine Wohnnutzung im rückwärtigen Bereich eines Grundstücks angestrebt. Deshalb ist auch die Argumentation vieler Gemeinden rechtlich nicht haltbar, wenn darauf abgestellt wird, die vorhandene Wohnnutzung beschränke sich auf eine straßenseitige Bebauung und sei die angestrebte Hinterlandbebauung wegen Überschreitens der "faktischen hinteren Baugrenze" unzulässig.Fazit: Häufig lohnt sich der Gang zum Fachanwalt, wenn es darum geht, vielleicht doch im eigenen Garten ein Haus für die Kinder errichten zu können. Hansjoachim Schröer, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht Zurück