| Steuer wird steigen
Nun beschäftigt sich das Bundesverfassungsgericht mit dem Fall (Az.: 1 BvL 10/02). Experten rechnen noch in diesem Jahr mit einem Urteil - und damit, dass die obersten Richter die Vorzugsbehandlung von Immobilien beenden. Der Gesetzgeber müsste dann rasch eine neue Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung in Gesetzesform gießen. Steuerfachleute vermuten, dass Immobilien künftig mit ihrem echten Verkehrswert angesetzt werden, allenfalls mit einem sehr geringen Abschlag. Das würde eine empfindlich höhere Besteuerung nach sich ziehen.
Derzeit errechnen die Finanzämter den Steuerwert von Häusern, Wohnungen und Grundstücken so:
- Erster Schritt: Die durchschnittliche jährliche Grundmiete aus den vergangenen drei Jahren multiplizieren sie mit 12,5. Nebenkosten fließen in die Berechnung nicht ein. Bei vermieteten Objekten wird die im Mietvertrag vereinbarte Miete zugrunde gelegt. Bei selbst genutzten Immobilien ziehen sie die vergleichbare ortsübliche Miete als Maßstab heran.
- Zweiter Schritt: Anschließend werden vom Ergebnis für jedes Jahr seit Fertigstellung des Hauses 0,5 Prozent abgezogen, höchstens jedoch 25 Prozent.
- Dritter Schritt: Weil die üblichen Ein- und Zweifamilienhäuser meist einen größeren Grundstücksanteil haben, wird für sie ein 20-prozentiger Bewertungsaufschlag vorgenommen.
- Vierter Schritt: Dann wird verglichen, ob der so ermittelte Grundbesitzwert unter dem Verkehrswert für ein vergleichbares Grundstück ohne Bebauung liegt. Ist das so, werden - wie bei einem unbebauten Grundstück - 80 Prozent des Bodenrichtwerts vom 01. Januar 1996 angesetzt. Diesen Bodenrichtwert kann jeder bei seiner Kommune erfragen. Dieses komplizierte Berechnungsverfahren führt letztlich dazu, dass im Bundesdurchschnitt nur die Hälfte des tatsächlichen Verkehrswerts in die Besteuerung einfließt. In einigen Gegenden sind es sogar nur 30 Prozent.
"Es ist daher sinnvoll, darüber nachzudenken, wie man der zu erwartenden Steuererhöhung begegnen und die jetzt noch günstigen Regelungen für sich nutzen kann", empfiehlt Wolfgang Wawro, Präsident des Steuerberaterverbandes Berlin-Brandenburg. Statt bis zur Erbschaft zu warten, kann das Vermögen auch jetzt schon auf die künftigen Erben übertragen werden - und zwar im Wege der Schenkung.
Denn egal ob Erbschaft oder Schenkung: Freibeträge und Steuersätze sind in beiden Fällen fast gleich. Das Gesetz macht da kaum Unterschiede. Das eröffnet zahlreiche Möglichkeiten der Steuerersparnis. Wer also ohnehin jetzt schon sicher ist, wem er seine Immobilie einmal vermachen möchte, sollte die günstige aktuelle Bewertung von Grundbesitz nutzen. So lässt sich der Vermögensübergang von einer Generation auf die nächste aktiv planen und gestalten.
Freibeträge alle zehn Jahre neu
Dabei hilft vor allem, dass der Fiskus die jeweiligen Steuerfreibeträge alle zehn Jahre neu gewährt. Wer frühzeitig beginnt, Vermögen auf die nächste Generation zu übertragen, kann die Freibeträge mehrfach nutzen und auf diese Weise sogar komplett steuerfrei bleiben. Hilfreich ist das vor allem bei großen Vermögen, die weit über den individuellen Freibeträgen liegen, und bei Übertragungen unter entfernten Verwandten oder Nichtverwandten, weil sie nur deutlich geringere Freibeträge geltend machen können.
Anders bei Übertragungen von Eltern auf Kinder oder Ehegatten untereinander. Da gelten so hohe Freibeträge, dass ein normales Einfamilienhaus in der Regel steuerfrei bleibt. Auch beim Vermögensübergang von Großeltern auf Enkel oder von Tanten auf Nichten und Neffen sollte die jetzt noch günstige Immobilienbewertung genutzt werden.
Lebenspartner wie Fremde behandelt
Das betrifft auch Partner von Lebensgemeinschaften. Ehemuffel ohne Trauschein haben lediglich den Freibetrag wie Fremde: 5.200,00 Euro. Für Ehepartner hingegen sind 307.000,00 Euro steuerfrei. Anders ausgedrückt: Wer nicht heiratet und vom Partner 307.000,00 Euro erbt, muss 87.522,00 Euro Steuern zahlen.
Das gilt auch für eingetragene Lebensgemeinschaften gleichgeschlechtlicher Paare: Sie kommen nicht in den Genuss des Ehegattenfreibetrags. Vielmehr werden sie bei Erbschaft- und Schenkungsteuer wie Fremde behandelt - obwohl sie erbrechtlich inzwischen weitgehend gleichgestellt sind, zum Beispiel beim Anspruch auf den Pflichtteil.
Nutzungsrechte regeln
Eine Immobilienschenkung ist zunächst nur der Übergang von Vermögen. Die Eltern können im Haus wohnen bleiben, nachdem sie es auf ihre Kinder übertragen haben, wenn sie sich einen Nießbrauch vorbehalten.
Der Nießbrauch ist für die Schenker besser, als sich Wohnrechte vorzubehalten, weil sie damit uneingeschränkt über die Nutzung bestimmen können. So bleibt es ihnen überlassen, das Haus zum Beispiel später zu vermieten und Mieterträge einzustreichen.
Wenn der Freibetrag zweimal klingelt
Schenken beide Eltern ihrem Kind Vermögen, gilt der steuerliche Freibetrag doppelt. Beispiel: Die Eltern wollen ihr Haus auf den Sohn übertragen. Es hat einen Verkehrswert von 800.000,00 Euro. Das Finanzamt legt als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer aber nur 410.000,00 Euro fest. Das Haus gehört Vater und Mutter je zur Hälfte. Es handelt sich also streng genommen um zwei Schenkungen. Der Sohn kann seinen Freibetrag von 205.000,00 Euro deshalb zweimal geltend machen und das Haus steuerfrei geschenkt bekommen.
Mittelbare Schenkung
Auch Geld kann im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Immobilie steuergünstig verschenkt werden. Eine solche "mittelbare Schenkung" ist jetzt vor allem deshalb interessant, weil die Abschaffung der Eigenheimzulage nach wie vor ganz oben auf der Streichliste des Finanzministers steht.
Wo also ohnehin der Bau oder Kauf eines Hauses geplant ist, sollte zügig die Möglichkeit einer solchen Schenkung einkalkuliert werden.
Monate vergehen
Eine Immobilie lässt sich nicht ruckzuck in wenigen Tagen übertragen. Zunächst muss ein schriftlicher Vertrag vorm Notar geschlossen werden. Dort können auch Auflagen wie beispielsweise Nießbrauchsrechte aufgenommen werden. Anschließend sollte der Beschenkte rasch eine Schenkungsteuererklärung ausfüllen - die Formulare gibts beim Finanzamt - und sie umgehend einreichen.
Nur so kann sichergestellt werden, dass der Steuerbescheid noch auf den günstigen aktuellen Regeln fußt. Selbst wenn alles zügig läuft, können zwischen der Übertragung und dem Erlass des Steuerbescheids Monate vergehen. Zwar bleibt der Bescheid erst einmal vorläufig, weil das Urteil des Verfassungsgerichts noch aussteht. Doch Steuerexperten gehen davon aus, dass mit dem Bescheid auch Vertrauensschutz besteht und das Finanzamt die Betroffenen nicht mehr nachträglich zur Kasse bittet.
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