Mietrecht – Wichtige Entscheidungen des BGH und gesetzliche Änderungen für Vermieter und Mieter

1. Kündigungsfristen

Mit In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 hat der Gesetzgeber die Fristen für die Kündigung eines Mietverhältnisses neu geregelt.

Mieter können unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses dieses spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Dies gilt zunächst auch für Vermieter, deren Kündigungsfrist sich aber nach 5 Jahren seit Überlassung des Wohnraumes um drei Monate und nach 8 Jahren um weitere drei Monate verlängert (§ 573 c Abs. 1 Satz 1, 2 BGB). Die Kündigungsfristen des Vermieters sind mithin gestaffelt und betragen je nach Zeitraum, der seit Überlassung des Wohnraumes verstrichen ist, drei Monate, 6 Monate oder 9 Monate. Auch hier gilt jedoch, dass für die Berechnung der Kündigungsfrist der erste Kalendermonat voll mitzählt, sofern die Kündigung bis spätestens zu seinem 3. Werktag dem anderen Vertragspartner zugegangen ist.

Nach altem Recht (§ 565 Abs. 2 BGB a.F.) galten gleichsam für Ver­mieter und Mieter nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelte Kündigungsfristen. Diese entsprachen den nach neuem Recht für Vermieter geltenden Fristen mit der Erweiterung, dass sich die Kündigungsfrist auf 12 Monate verlängerte, wenn seit Überlassung des Wohnraumes 10 Jahre vergangen waren.

Diese gesetzliche Regelung nach altem Recht hatte Aufnahme in eine Vielzahl von Formular-Mietverträgen gefunden, die vor dem In-Kraft-Treten des neuen Mietrechtes am 1. September 2001 geschlossen wurden, so dass Vermieter und Mieter heute vor der Frage stehen, welche Kündigungsfrist für ihren Alt-Vertrag gilt.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu in seinem Urteil vom 12. November 2003 - Az.: VIII ZR 31/03 - entschieden, dass formularmäßig vereinbarte Kündigungsfristen in einem Alt-Mietvertrag, die die frühere gesetzliche Regelung der Staffelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben, die Mietvertragsparteien binden. Dies bedeutet, dass Vermieter und Mieter bei einer ordentlichen Kündigung an die verlängerte Kündigungsfrist von 6, 9 oder 12 Monaten gebunden sind, sollte das Mietverhältnis länger als 5, 8 oder 10 Jahre bestanden haben. Enthält ein vor dem 1. September 2001 geschlossener Mietvertrag diese Regelung nach altem Recht indes nicht, kann auch dieses Alt-Mietverhältnis unter Einhaltung der nach neuem Recht geltenden Frist(en) gekündigt werden.

2. Zeitmietvertrag/Kündigungsausschluss

Ein Mietverhältnis, welches auf bestimmte Zeit eingegangen ist und mit Ablauf dieser Zeit enden soll, wird als Zeitmiet­vertrag bezeichnet.

Unter welchen Voraussetzungen ein solcher nach dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geschlossener Zeitmietvertrag wirksam ist, bestimmt nun § 575 BGB in seinen Absätzen 1-4. Nach Absatz 1 kann ein Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hauses nutzen will,


2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden, oder


3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt.

Sollte eine der obigen Voraussetzungen nicht vorliegen, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Konsequenz ist, dass das Mietverhältnis eben nicht mit dem vereinbarten Termin endet, sondern es zu seiner Beendigung einer Kündigung bedarf.

In der Praxis häufen sich nunmehr die Fälle, in denen die Mietvertragsparteien ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit begründen und wechselseitig auf die Ausübung des Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit verzichten. Ob dies zulässig ist, war rechtlich umstritten vor dem Hintergrund der Regelung des § 575 BGB und der nach neuem Recht für Mieter geltenden kurzen Kündigungsfrist.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 30. Juni 2004 - Az.: VIII ZR 379/03 - entschieden, dass eine Regelung in einem Formular-Mietvertrag über Wohnraum, nach der die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, wirksam ist. Mit Urteil vom 14. Juli 2004 - Az.: VIII ZR 294/03 - hat der Bundesgerichtshof einen solchen Kündigungsausschluss für 14 Monate, mit Urteil vom 6. Oktober 2004 - Az.: VIII ZR 2/04 - einen für 12,5 Monate für wirksam angesehen.

Unter Zugrundelegung dieser Rechtsprechung können Vermieter und Mieter, auch wenn die Voraussetzungen für den Abschluss eines Zeitmietvertrages nicht vorliegen, durch eine entsprechende mietvertragliche Regelung eine Mindestlaufzeit des Vertrages erreichen, innerhalb derer eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist.

3. Schönheitsreparaturen

Auch wenn das Mietverhältnis harmonisch verlaufen ist, entstehen häufig bei Beendigung desselben Streitigkeiten darüber, ob der Mieter aufgrund einer im Mietvertrag enthaltenen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Eine solche Verpflichtung trifft den Mieter nur dann, wenn die jeweilige Klausel auch wirksam ist.

Der Bundesgerichtshof hat in den Jahren 2003/2004 zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparatur-Klauseln eine Vielzahl von Entscheidungen verkündet.

Beispielhaft sei erwähnt das Urteil vom 23. Juni 2004 - Az.: VIII ZR 361/03 -, mit dem der Bundesgerichtshof eine Formular-Klausel für unwirksam erklärt hat, die dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt. In einer solchen Regelung hat der Bundesgerichtshof eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen mit der Folge, dass der Mieter aufgrund der Unwirksamkeit der Regelung keine Schönheitsreparaturen schuldet.

Starre Fristen sind solche, die unabhängig vom Zustand des Mietobjektes eine Renovierung nach Ablauf eines bestimmten Zeitraumes vorschreiben.

Gerade weil die Durchführung von Schönheitsreparaturen mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, empfiehlt es sich als Mieter die Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Klausel durch einen Rechtsanwalt/eine Rechtsanwältin überprüfen zu lassen. Es bedarf insofern nämlich stets einer Prüfung im Einzelfall, da sich auch aus dem Zusammenspiel mehrerer Regelungen infolge des Summierungseffektes die Unwirksamkeit einer an sich allein wirksamen Regelung ergeben kann.

4. Mietkaution

Der Mieter hat nur dann eine Mietsicherheit an den Vermieter zu leisten, wenn ihm der Mietvertrag eine solche Verpflichtung auferlegt. Das Gesetz schützt den Mieter, in dem es die Höhe der Mietsicherheit maximal auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB) und dem Mieter bei der Bereitstellung einer Geldsumme das Recht zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen einräumt, wobei die erste zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist (§ 551 Abs. 2 BGB). Vereinbarungen, die hiervon zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

In der Praxis finden sich in den Mietverträgen häufig eine Rege­lung, die den Mieter gleich zu Beginn des Mietverhältnisses zur Zahlung einer Barkaution in voller Höhe verpflichtet.

Diese gegen § 551 Abs. 2 BGB verstoßende und damit nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksame Regelung lässt nach den Urteilen des Bundesgerichtshofes vom 3. Dezember 2003 - Az.: VIII ZR 86/03 -, 17. März 2004 - Az.: VIII ZR 166/03 - und 30. Juni 2004 - Az.: VIII ZR 243/03 - aber die Kautionsvereinbarung als solche unberührt. Dies bedeutet, dass der Mieter dennoch verpflichtet ist, an den Vermieter eine „gesetzesgemäße“ Mietsicherheit zu leisten; bei einer Geldsumme kann der Mieter dies in jenen drei monatlichen Teilleistungen erbringen.

Die Vermieter, die aus Sicherheitsgründen eine Einmalzahlung vom Mieter verlangen, laufen unter Zugrundelegung dieser Rechtsprechung somit keine Gefahr, dass die Regelung insgesamt unwirksam ist und der Mieter somit überhaupt keine Mietsicherheit schuldet.

5. Mangel der Mietsache

Hat die gemietete Wohnung eine Wohnfläche, die mehr als 10 % unterhalb der im Mietvertrag angegeben liegt, so stellt dies nach einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 24. März 2004 - Az.: VIII ZR 133/03 - einen Mangel der Mietsache dar. Dies soll auch dann gelten, wenn im Mietvertrag nur eine „ca.-Mietfläche“ angegeben ist.

Vermieter sollten daher die Wohnfläche exakt ermitteln und angeben zur Vermeidung von Rechtsnachteilen, wie eine vom Mieter vorgenommene Mietminderung.

Februar 2005