Wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums

30.04.2010 Wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Sachverständigen oder den vom Bauträger bestellten Erstverwalter? Bauträger, die Wohnungs-/Teileigentumsrechte veräußern, sind nicht nur verpflichtet, das Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) ordnungsgemäß herzustellen sondern auch das Gemeinschaftseigentum (z. B. Außenanlagen, Treppenhäuser, die für den Bestand des Gebäudes erforderliche „Gebäudehülle“ etc.). Die Bauträger übernehmen deshalb auch die Gewähr dafür, dass das Gemeinschaftseigentum den anerkannten Regeln der Baukunst entspricht. Deshalb sind Bauträger selbstverständlich daran interessiert, dass die Gewährleistungsfrist für das Gemeinschaftseigentum möglichst schnell in Lauf gesetzt wird. In vielen Bauträgerverträgen findet sich deshalb die Vereinbarung, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen - in der Regel auch vom Bauträger beauftragten - öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen erfolgt. In Einzellfällen vereinbaren Bauträger mit den Bauherren auch, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den - in der Regel vom Bauträger selbst eingesetzten - Erstverwalter vornehmen zu lassen. Entsprechende in Bauträgerverträgen enthaltene Vereinbarungen sind unwirksam. Dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen unwirksam ist, hat das OLG München - 9 U 4149/08 - in einem Beschluss vom 15.12.2008 entschieden. Dass der Verwalter das Gemeinschaftseigentum nicht abnehmen kann, ergibt sich aus den §§ 20 ff., 27 Wohnungseigentumsgesetz. Hiernach ist dem Verwalter keine Vertretungsbefugnis bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums eingeräumt worden. Nach einer Entscheidung des OLG Nürnberg - 9 U 429/06 - vom 12.12.2006 ist für den Bauträger ein anderer Weg möglich: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Erwerber erfolgen. Hierbei handelt es sich offensichtlich um ein sog. „Beiratsmodell“. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen Verwaltungsbeirat, bestehend aus - höchstens - drei Personen, wählen. Bauträgern muss hiernach dringend davon abgeraten werden, in Bauträgerverträgen zu vereinbaren, dass das Gemeinschaftseigentum durch Sachverständige oder durch den Erstverwalter abgenommen wird. Entsprechende Abnahmen sind aus den vorstehend dargestellten Gründen unwirksam. Dieses hat zur Folge, dass die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche betreffend das Gemeinschaftseigentum gar nicht in Lauf gesetzt wird und entsprechende Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft hiernach möglicherweise erst weit nach Ablauf der eigentlichen gesetzlichen Gewährleistungsfrist verjähren. Mitgeteilt von: Gerd Nedderhut, Rechtsanwalt und Notar Zurück