1. Kündigung
a) Kündigungsfrist
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12. November 2003 - Az.: VIII ZR 31/03 – (siehe Beitrag vom 28. Februar 2005) hat der Gesetzgeber Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, der die Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform regelt, ergänzt. Danach gilt für den Mieter die kurze Kündigungsfrist von drei Monaten, sofern die Kündigung ab dem 1. Juni 2005 zugegangen ist, auch dann, wenn in dem Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen die ursprünglich „alten“ gesetzlichen Kündigungsfristen, die ggf. länger waren, vereinbart wurden.
b) Kündigungsausschluss/-verzicht
Ein – auch beidseitiger – formularmäßiger Kündigungsausschluss/-verzicht in einem Mietvertrag über Wohnraum ist in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (siehe BGH, Urteil vom 6. April 2005 – Az.: VIII ZR 27/04 -).
Soweit die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den zulässigen Zeitraum von vier Jahren übersteigt, so ist der Kündigungsverzicht nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den Zeitraum von vier Jahren überschreitet (BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 – Az.: VIII ZR 257/04 -).
c) Eigenbedarfskündigung
„Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.“, so BGH, Urteil vom 9. November 2005 – Az.: VIII ZR 339/04 -.
d) „Sonnabend“ bei der Berechnung der Karenzzeit
Nach § 573 c Abs. 1 BGB steht den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist eine Karenzzeit von drei Werktagen zu. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats der anderen Vertragspartei zugegangen sein, damit dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch voll mitzählt.
Der Sonnabend ist dabei als Werktag mitzuzählen, es sei denn, der letzte Tag der Karenzfrist fällt auf den Sonnabend (so BGH, Urteil vom 27. April 2005 – Az.: VIII ZR 206/04 -). Ist also der Sonnabend der 3. Werktag, zählt der Sonnabend nicht mit und erst der nächste Werktag gilt als 3. Werktag.
2. Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter in einem Mietverhältnis über Wohnraum ist verpflichtet, über die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten jährlich abzurechnen, wobei die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Einwendungen gegen diese Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB).
a) Abrechnungsbelege
Dem Mieter steht ein Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege grundsätzlich nicht zu (siehe BGH, Urteil vom 8. März 2006 – Az.: VIII ZR 78/05 -, Urteil vom 13. September 2006 – Az.: VIII ZR 105/06 -). Der BGH vertritt dabei die Ansicht, dass dem berechtigten Interesse des Mieters an der Überprüfung der Abrechnung im Regelfall dadurch Rechnung getragen wird, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt deshalb nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden (siehe BGH, a.a.O.).
Ein Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung steht dem Mieter auch dann nicht zu, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit bereits einige Belegkopien zu der Abrechnung übersandt hatte (siehe BGH, Urteil vom 13. September 2006 – Az.: VIII ZR 71/06 -).
Der Mieter ist daher gehalten, die Belege einzusehen, sofern er substantiierte Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben will.
b) Rückforderung der Vorauszahlungen/Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich Vorauszahlungen
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht binnen obiger Frist über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, die von ihm geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vom Vermieter zurückverlangen; der Mieter ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung zu klagen (siehe BGH, Urteil vom 9. März 2005 – Az.: VIII ZR 57/04 -).
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter indes bei nicht fristgemäßer Abrechnung nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, da er in diesem Fall dadurch hinreichend geschützt ist, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (siehe BGH, Urteil vom 29. März 2006 – Az.: VIII ZR 191/05 -).
c) Wärmecontracting
„Im laufenden Mietverhältnis bedarf die Umstellung des Betriebes der vorhandenen Heizungsanlage auf „Wärmecontracting“ der Zustimmung des Mieters, wenn eine Regelung im Mietvertrag für die Umstellung fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.“, so BGH, Urteil vom 15. März 2006 – Az.: VIII ZR 153/05
3. Schönheitsreparaturen
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltenden nachfolgenden Klauseln hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 5. April 2006 – Az.: VIII ZR 152/05 – für unwirksam erklärt:
a) „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 – 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahren).“
Obige Klausel enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.
b) „Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug (…) die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen (…) Wand- und Deckentapeten zu beseitigen (…).“
Obige Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
4. Mietminderung
Bemessungsgrundlage für die Mietminderung nach § 536 BGB bei Vorliegen eines Mangels ist die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenpauschale bzw. der Vorauszahlung auf die Nebenkosten (siehe BGH, Urteil vom 6. April 2005, - Az.: XII ZR 225/03 -, Urteil vom 20. Juli 2005, - Az.: VIII ZR 347/04 -). | 
